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　　地票交易 强化土地资本属性的一大创举

　　■信报记者 李建桥 文 张秀良 图

　　新中国首张地票

　　创新勾地制度

　　在重庆降生

　　时间回溯到12月4日上午，重庆。这一天，重庆农村土地交易所拍卖大厅吸引了全国媒体的目光。11时许，身着正装的刘树森，昂首阔步走进拍卖大厅，寻了一个位子坐下，一副志在必得的样子。

　　刘树森是重庆玉豪龙实业（集团）有限公司的总裁。作为房地产开发商，参加土地招拍挂对他来说已是家常便饭。今天不同的是，竞拍的标的不是某块开发价值特别大的土地，而是一张地票。

　　11点半，拍卖会现场的屏幕上挂出了首张地票———标号：08001，面积：300亩，起拍价：1280万元。刘树森对这张地票格外重视，他腰身直挺，背部离开椅子的靠背，把自己手中的牌子举得格外高。在整个拍卖过程中，他的手一直都没有离开举着的号牌，直到拍卖师落槌，他才松下了绷紧的心弦。而这时，地票的身价已翻了一番，达2560万元。

　　刘树森拍下的这张地票，是我国建国以来的第一张地票。重庆市常务副市长黄奇帆亲自为这张地票颁发了证书。

　　地票，其实只是建设用地指标的一个雅号。是指农村集体建设用地，经过复垦成为耕地，并经土地管理部门验收后产生的建设用地指标。换句话说就是，农民兄弟拆掉宅子搬进楼房后，省出来的建设用地指标。记者了解到，集体建设用地除宅基地外，还有乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地。

　　地票，只是一个用地指标而已。江津区惠农公司是贡献地票的单位之一，惠农公司总经理牟长刚日前在接受记者采访时，指着一处长满青菜的耕地说，原来这里是农民的宅基地，经过复垦变为耕地，建设用地指标就是从这里“整理”置换出来的。

　　此次参与拍卖的指标来源，包括我市的江津区、城口县、铜梁县等地区。

　　创新勾地制度

　　地票按程序落地  

　　刘树森拿到的地票并非实际土地。那么，对他这个开发商有什么用呢？原来，刘树森正在盘算着“勾地”。勾地的基本操作模式为：企业选中地块，申请政府征转用农村土地，参与该地块的招拍挂。

　　“地票在重庆的哪个区落地使用并不受限制。也就是说，拍得地票的企业和各区县衔接，只要有符合预期的地块，他就可以向当地政府提交报告，申请征收转用这块土地。”重庆农村土地交易所总裁董建国告诉记者，农村土地交易所将采用勾地制度促成地票落地。

　　据介绍，在勾地过程中，用的就是企业拍下的建设用地指标———地票，而不是国家划拨给重庆的建设用地指标。在没有地票交易之前，城镇建设用地指标只有一个来源，那就是国家下达给重庆的新增建设用地计划。近年来，保持在约100平方公里/年的水平。

　　按照程序，在征地完成之后，再用国有土地出让方式招标、拍卖、挂牌。

　　在这样的制度设计下，持有地票的玉豪龙公司，在找到符合开发计划的地块之后，在符合城建规划和土地规划的情况下，可以向政府申请，用自己的地票或者部分地票把看中的农村集体土地征收过来；等政府把集体土地通过征收，变成国有土地之后，玉豪龙公司就可以参与竞标。

　　在竞标中，刘树森的优势在于，有比别人更详尽的市场调查，以及对这块地开发的足够信心，所以在竞标时就会更有把握。最终即便没能拍到土地，损失的也只是购买地票的利息。

　　地票以勾地方式落地有哪些好处呢？董建国认为，城镇建设规划体现的往往是政府意志。但企业用哪块地？什么时候开发？政府并不完全了解。如果政府把条件不成熟的地块，规划为城建用地或工业建设用地，而企业并不看好，不去投资，土地就没办法出

　　一直以来，我国的城乡土地被严格地划分为国家所有和集体所有，并形成了独特的二元管理体制。作为生产要素的土地被人为地区别对待，不能在城乡之间流动，直到2008年12月4日。

　　这一天，酝酿已久的重庆农村土地交易所成立，并出现了第一张地票。从此，农村可以把集约整理出来的建设用地指标，像卖苞谷一样拿到市场上来卖，土地原有的城乡二元体制开始被局部突破。

　　强化资本属性

　　手。因此，政府的规划要和市场需求相衔接。

　　“为使地票落地，政府准备规划多少地块，会把规划亮出来，企业想要就可以去勾。勾完之后，再由政府招拍挂，这些土地是企业勾过的，有市场需求，肯定能够卖出去。”

　　强化资本属性

　　土地在流动中升值

　　12月4日是一个转折点。在此之前，农民即使省出了建设用地指标，也不能像卖苞谷一样拿到城里去卖。但这一天之后，重庆农村土地交易市场的挂牌成立，让农村出售建设用地指标的梦想变成了现实。

　　在董建国看来，城市土地的升值，是农村若干年来对城市的支持，带来了城市土地的投资。这其中既有政府的财政投资，也有社会投资。从政府的财政性投资来讲，在投入到城市的同时，也应对农村有所补偿，必须让偏远地区的农民分享到城市发展的成果。

　　“如果没有地票这种交易方式，就实现不了远郊土地价格的提升。就永远是城区的土地值钱，偏远农村的土地不值钱。而现在，通过地票交易，远郊土地价值也能得到提升。”董建国认为，重庆农村土地交易所中的地票交易，实际上蕴含了城镇对农村的反哺之义。

　　而事实上，地票交易，还实现了城乡建设用地的统筹互动，不仅让农村土地实现了升值，更重要的是，强化了土地的资本属性。

　　在没有成立土地交易所之前，区县内部的建设用地流转没有这么通畅。一般来讲，只是把偏远地区的或者零散的集体建设用地，调整到城镇周围来用。其并没有征用为国家所有，其所有权仍属于集体。受此限制，企业获得的建设用地不能抵押，开发的楼盘也不能卖给城镇居民。

　　对于重庆土地交易所成立的意义，重庆市常务副市长黄奇帆是这样看的，“通过开展远距离、大范围的土地资源优化配置，使固化的土地资源转化为可流动的资本。土地，作为农村最主要的生产要素，它一旦流动起来，必然带动农村要素市场的发育，并有力地促进资本、产权、技术等其他要素市场建设。”